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敷金はこうやって取戻せ!
原状回復義務、自然損耗、修繕費、通常使用、礼金、最高裁判決、敷引特約、少額訴訟
修繕費用の妥当性チェックシート
内容証明郵便の送付から少額訴訟まで ブログ 法は自ら助くる者を守る
敷金は全額返還されるものと期待していたら原状回復費として高額な修繕費を敷金から控除された とか、敷金が返還されない上に60万円もの修繕費を請求されたなどというケースが後を絶ちません。 自然損耗分の修繕費は初めから家賃に含まれていますが、自然損耗分を借主負担とする特約も契 約自由の原則により合意可能とするのが判例の立場です。 尤も特約は借主負担とする自然損耗分の範囲が明確に規定され、かつ負担する金額の予測が可 能であるなど有効要件を満たしている必要があります。 借主に自然損耗分を負担する義務があるのは特約が有効な場合に限られるのであって、そう でない場合借主は借主の故意・過失に基づく破損・損耗の箇所の修繕費を負担すれば十分なのです。 賃貸人の請求額がおかしいと思ったら内容証明郵便で堂々と特約の無効性及び分が負担すべき修 繕費の金額を内容証明郵便で主張しましょう。 権利主張することによってのみ法による救済の道も開かれます。 以下で、判例及び国土交通省のガイドラインの考え方を整理致しました。 |
<敷金とは何か> 明渡し後に賃料の滞納とかその他借主が負担すべき債務が残存していた場合にその債務を 担保する趣旨で借主が賃主に差入れるものです。 ※ 敷金に関する法律の規定はなく、特約に基づき入金するものです。 ですから、そのような債務が残存しないならば明渡し後に貸主は敷金全額を速やかに返還 しなければなりません。 |
<原状回復義務の範囲とは> 明渡し時に借主は室内から借主所有の家具・物品等を搬出し(借主が自分の費用で取り付けた エアコン、建具、アンテナなど造作物も撤去します)、物件の原状回復を行い、清掃(ベランダの排水溝 の泥詰まりも清掃します)して引渡します。 さて、この原状回復義務ですが、判例では「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少の 内、借主の故意・過失、善管注意義務違反その他通常の使用を超えるような使用による損耗 等を復旧する義務とされています。 ↓ つまり、自然損耗(通常損耗等)及び経年変化(自然的な劣化・損耗等)の修繕費用は、 原状回復費用に含まれず貸主負担であるということです。 ですから、借主にリフォームをして 入居当時と完全に同じ状態に戻す義務はありません。 不動産鑑定評価基準によれば、そもそも賃料(管理費や共益費を含む)の中には減価償却費、 維持・管理費、公租公課、損害保険料、貸し倒れ準備金、空室等による損失相当額などが含まれ ています。 ↓ 自然損耗及び経年変化の修繕費は貸主が毎月受取っている賃料から支払われるべき ものです。 その他、礼金からも負担されるべきです。 ※ 礼金の法的性質は家賃の前払い、自然損耗に関する原状回復費用などとされます。 |
<自然損耗(通常使用による損耗等)とは> 「入居者が入れ替わらなければ取替える必要がない程度の状態」が、自然損耗(通常使用 による損耗等)です(横浜地裁判決)。 もし、借主が新品に交換する義務を負うとすれば貸主に 利得が発生し不公平となります。 → 例えば、畳や絨毯の損耗、日照や結露によるクロスの汚損、タバコのヤニ(クリーニン グで除去出来る程度のもの)など。 |
<修繕費に関する特約があったとしても> 民法では貸主に修繕義務があるとし、また必要費・有益費についても貸主に償還義務があるとし ています(民法606条、608条)。 必要費 →建物の保存に必要な費用・・・雨漏り修繕の費用、水道管の修理 費用、賃貸人の承諾を得て高性能の鍵に取り替えた場合の費用など 有益費 →建物の改良に支出した費用・・・部屋の改築等 ※ 参考 → 修繕義務の不履行と賃料支払義務 ↓ 繕義務に関する民法の規定は任意規定(当事者に特約がない場合に適用する規定)です ので、通常はこの規定を排除した貸主有利の特約が締結されています。 しかし、判例では貸主有利な特約が成立していたとは簡単には認めず特約条項を一般的な原状 回復義務の規定に過ぎないと認定するものが多いのです。 つまり、借主の負担とされるのは畳表の取替え・裏返し、ガラス・障子・襖の張替え、蛍光灯・ 電球の交換など「小修繕」と呼ばれるものまでです。 ただし、これも借主がそれを望むなら自分の費用でやりなさいという意味に過ぎず、明渡し時に それらを新品に交換したり修繕したりする義務まで負わせるものではありません。 天井・壁のクロスや絨毯の張替え、給油器や風呂釜の取替えなど「大修繕」と呼ばれるものは、 特約に拘らず貸主の負担としているのです。 また、特約で貸主の修繕義務を免除するとされていても、それは契約期間中は行なわないと いう趣旨であり、明渡し後に修繕を行った場合、元借主にその費用を請求出来るという意味では ないのは当然であるとします。 |
<通常使用による損耗でも借主の使い方やその後の手入れ等の管理が 悪くその結果として損耗・毀損が発生・拡大したと考えられる場合> 借主の負担を容認しています。 ただし、その場合でも毀損部分の修復工事は出来るだけ 最低限度の施工単位を基本とするとしています。 ↓ 国土交通省のガイドラインでは具体的に貸主負担と借主負担を区分しています。 → 詳細 ※ 平成16年2月10日付でガイドラインの一部が改訂され損耗・毀損の事例が2点追加 されました。 → 詳細 <ハウスクリーニング費用の負担> 部屋を通常使用を超えるような仕方で使用しておらず、借主の故意・過失による汚損もない場合、 借主にハウスクリーニング費用を請求出来るのは特約が有効に成立している場合に限られます。 これは自然損耗分の原状回復費用であり、貸主が新しい借主を獲得する為の先行投資ですから、 それまで受取った賃料から支出して然るべきものだからです。 <善管注意義務違反> 善管注意義務とは行為者の属する職業や社会的地位に応じて通常期待されている程度の抽象 的・一般的な注意義務のことです。 この義務違反があると不法行為上の過失があると認 定されます。 例えば、借主の場合なら賃貸物件を破損させないよう十分注意して保全管理する義務が善管注 意義務となります。 カーペットにタバコの焦げ跡を付けた場合とか、トイレの水が止まらなくなったのに貸主に連絡せず 放置した場合などは、善管注意義務違反があるといえ修繕費用や増額水道料金も借主の負担とな ります。 |
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最新更新日 令和5年5月21日
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